房价会降吗?有没有人出来说句实话?**是不是像20年前的**?
最近我们又发飙了,国十条出来了,已经国了很多条了,我都不知道究竟有多少条了。
什么国二条、国三条都出来了,我觉得应该这样编号,从001号开始编,国001、国002,现在应该是国90几了。
各级**府在比拼谁打压房价打得最凶。
**府打压楼价的措施基本都是错的,因为根本就没有理解房价上涨的本质。
我想利用火山理论来解释房价上涨的本质。
我们先看下火山岩浆是如何形成的。
2006年下半年,**发生了楼市泡沫、股市泡沫,我认为这是由于我们的经济生病了。
讲得更具体一点,就是投资经营环境已经全面恶化,因此很多企业家把应该投资在企业的钱拿来炒楼炒股了,从而造成泡沫。
这个进入楼市的资金就可以解读为火山的岩?。
就在这股火热岩浆蓄势爆发之际,我们的**府插下了两根导管。
第一根导管:老百姓不能自建房,必须向开发商买房。
这是什么意思呢?举例而言,我们现在的年轻男女基本是自由恋爱,只有那些不太会谈恋爱的、吃不开的男男女女,才需要到婚姻介绍所。
如果哪天**府突然下令不准自由恋爱了,自由恋爱者一律不发结婚证,**府规定必须去婚姻介绍所的话,你晓得是什么结果吗?由于没有自由恋爱的竞争,婚姻介绍所的中介费就会透过垄断立刻大幅攀升。
这个跟房地产有什么差别呢?我们现在不能自己买地自己建房,而必须向开发商买,这就像婚介所?样,造成开发商的垄断,价格肯定上去了。
**府为什么不让我们自己建房呢?**府认为我们不会建,会建得乱七八糟的,不好管理,是吗?那德国人怎么可以呢?德国**府对自建房规定得非常清楚,哪个地段房子盖多高,屋顶什么颜色,窗户什么样子,都规定得清清楚楚,你只要按图施工就好了,有什么难的呢?我们在后面的章节会谈到2010年深圳市放宽了这个规定,从而引入了竞争机制的问题。
缺少经济适用房和廉租房。
截止到2009年年底,新加坡**府总共建设了99.2万套的经济适用房,保证了85%老百姓的住房。
而且新加坡不是根据成本核算,而是根据老百姓的收入核算,保证老百姓6年的收入就可以买一栋房。
新加坡像我们一样的商品屋只有15%,而15%的人所住的商品屋每平米价格在4万到5万元人民币。
在西方一些国家,住房被明确界定为公共事务,也因此获得立法保障。
如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》,明确规定住房问题属于公共事务,**府应对公共住房建房提供支持。
1946年至1951年间,英国**府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。
荷兰则在1901年颁布《住房法》,明确规定:**府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范,**府在住房市场中扮演决定性角色,“提供充足住房”是**府的责任。
1974年,荷兰又颁布《租房与补贴白皮书》,强调“住房**策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。
**在1937年出台《住房法案》,明确**府负责低收入家庭的公共住房建设,居住者只需支付较低房租。
此后相继出台《住房和城市发展法》、《住房和社区发展法》,住房的公共特性得到保证。
那么,我国在住房的认识问题上又经历了怎样的变化呢? 那么在香港什么样的人能够享受**府补贴呢?月收入6万港币以上的,必须向私人开发商购买商品屋;月薪在2.6万到6万?间的,**府提供低息贷款,以优惠价供应住宅;月收入在1.1万到2.6万之间的,以低于市场价30%到45%的价格购买房屋;月收入低于1.1万的,可以享受廉租屋,房租非常便宜,平均价格每个月1 320港元。
香港是个规范非常严格的城市,严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有**府补贴。
**府为了解决老百姓住房的问题,就用公共资源建设公屋,包括廉租屋和经济适用房。
我们过去有没有这种概念呢?有的。
1998年国二十三条出来了,当时规定80%经济适用房,10%廉租屋,剩下10%才是真正的商品屋。
因此从1998年开始,一直到2003年房价都很稳定。
但是?2003年开始,**府推出了国十八条,我们的**府偷换概念,把80%的经济适用房改成具有保障性质的商品房,这不就是商品屋吗?直到现在,几乎100%都成了商品屋,我们的地方**府对建经济适用房和廉租屋一点都不感兴趣,它们的理由是中央**府拿了六成的税,却只干了三成的事,而地方**府拿四成的税,却得干七成的事,所以财**吃紧,必须靠卖土地维持财**预算。
我们的**府把全体老百姓对住的需求都推向了商品房市场。
我们的弱势群体,包括大学毕业生、农民工怎么可能买得起商品房呢?2003年的**策一被推出就注定了它的失败。
我们看看香港,2007年香港**府的卖地收入是133亿港币,占GDP的0.8%。
而2007年我们内地的卖地收入占GDP的比重是4%,远远高出香港5倍以上。
到了2009年,香港卖地收入占GDP的1.53%,而我们内地卖地收入占GDP的比重高达4.5%。
所以和香港比起来你会发现,我们内地依赖土地财**的程度更大,而且这还只是全国平均数。
如果具体到地方**府的话,比如说北京,卖地收入占财**收入的比例高达50%,这就不晓得是香港的多少倍了,因为香港只占1.53%?右。
**股市牛市的周期是几年???
**股市牛市的周期如下:1、第一轮牛熊更替:100点——1429点——400点(跌幅超过50%) 。
2、第二轮牛熊更替:400点——1536点——333点(跌幅超过50%)。
3、第三轮牛熊更替:333点——1053点——512点(跌幅超过50%) 。
4、第四轮牛熊更替:512点——2245点——998点(跌幅超过50%)。
5、第五轮牛熊更替:998点——4081点——?(跌幅超过50%)。
”拓展资料“:2005年6月6日,上证指数跌破1000点,最低为998.23点。
与2001年6月14日的2245点相比,总计跌幅超过50%,故标志着此轮熊市目标位的正式确立。
正常的技术性反转,再加上“股改”的东风,2005年5月,管理层启动股改试点,上证指数从2005年6月6日的1000点附近再次启动,2006年5月9日,上证指数终于再次站上1500点。
2006年11月20日,上证指数站上2000点。
2006年12月14日,上证指数首次创出历史最高记录,收于2249.11点。
8个交易日后,2006年12月27日,上证指数首次冲上2500点关口。
2007年2月26日,大盘首次站上3000点大关。
2007年5月9日,大盘首次站上4000点大关。
2007年5月14日,大盘再次创下记录4081点。
2007年10月16日,大盘创造历史最高点6124.04点。
**楼市泡沫的时候,东京房价到底有多贵
跟现在差不多钱。
东京房价的泡沫并不多。
**楼市崩盘的时候,崩的是郊区。
现在郊区房子人们白送也不要(因为要交税)。
这就是泡沫,**老龄化导致郊区人口都涌向城市,所以东京的房价并没有受到多大影响。
即便在崩坍的时候,也没有多大影响。
其实看北京的房价就知道了,燕郊房价跌成那样了,北京市中心,房价该怎样还怎样。
核心区的资产永远不会跌。
谁能提供**楼市崩盘前后的房价比较?
上世纪90年代初**爆发的房地产泡沫破裂,是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机,十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。
最近有人认为上海将发生类似**泡沫破裂的危机,由于目前**经济以及上海房地产与泡沫破裂时**所处的阶段和状况完全不一样,上海绝对不会发生类似情况,这样的判断是不现实和没有根据的。
但是由于**泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多,与**目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似,因此分析**房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
< r> 战后50年,**经济取得了举世瞩目的辉煌成就。
上世纪80年代初期**仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国,成为亚洲第一强国和仅次于**的世界第二大强国。
**的贸易和制造业直逼**,在电子汽车钢铁和造船等领域更是将**打得毫无“招架之力”。
**经济实力达到**一半,外汇储备超过 4000亿美元,占世界外汇储备的50%。
**人成为世界上最富有的人,土地成为世界上最昂贵的土地。
弹丸岛国的**房地产总价值超过地大物博的整个**,**平均房地产价格是**的100倍,东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。
**人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和**人最骄傲的产业好莱坞影片公司。
尤其是日元大幅度升值使得**人极其富有备感自豪,资金指处所向披靡。
伴随“国富民强”,大量新资金没有去处,只好集中和积聚在十分有限的土地上,造成土地和房屋的含金量越来越高,价格和泡沫与日俱增。
< r> **房地产发展在世界各地中有其特殊性。
**土地狭小,人口众多,加上经济高度发达,房地产开发从战后一片废墟上建立起来。
伴随经济和房地产开发,土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨,高度垄断集中,1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。
但是如果以为**房地产泡沫破裂是客观原因造成的,是无可避免的,那是不正确的。
实际上即使是1985年泡沫已经相当严重,如果没有后来5年时间中执行的一系列错误**策,泡沫破裂还是可以避免的。
1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期,将**直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。
在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后,**经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。
由此可见,包括**在内的世界各国房地产泡沫以及破裂,都不能归咎于客观原因。
**主要的错误**策是: < r> 第一,利率太低,资金泛滥,引导失误监管失控。
1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议。
之后一年时间里日元对美元升值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。
****府为了刺激国内经济,完成外向型向内需型经济过度,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史最低点,货币供应量连续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。
但是由于当时**上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足,大量资金并不如**府所希望的那样流入制造业和服务业,而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市,造成股市楼市价格双双飙升。
1985年以后的4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍,两地住宅价格都上涨了2倍多。
在此过程中****府并没有采取有效措施引流资金和监管资金,而是听之任之。
< r> 第二,盲目扩大信贷,滥用杠杆作用。
在资金泛滥的情况下,原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩,相反进一步扩张,推波助澜火上加油。
为了追逐高额利润,**各大银行将房地产作为最佳贷款项目,来者不拒有求必应。
1990年危机已经一触即发,但是银行继续大规模贷款。
这一年在东京证券交易所上市的12家**最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元,占贷款总额的四分之一,五年间猛增2.5倍。
尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润,**银行违反国际清算银行的巴塞尔协议,将持股人未实现利润当作资本金向外出借,造成流通领域里的货币数量进一步扩张。
1991年**银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%,而**仅为37%。
为了争夺利润和分享市场,**上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾**策限制,跻身于房地产金融行业,直接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元。
可以说**金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者,为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
< r> 第三,投资投机成风,股市楼市连动,管理监督形同虚设。
**和香港完全一样,股市和楼市“一荣俱荣,一损俱损”,这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。
当时**居民从股市中赚了钱投资到楼市中去,从楼市中赚钱投资到股市中去。
无论从那一个市场赚钱都十分容易,很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。
股市楼市比翼双飞,同创一个又一个“高度”。
1985到1988年**GDP增长16%,土地市值和股票市值分别增长81%和177%。
1989年底日经指数达到历史最高点近39000点,房地产价格也同创历史最高。
这段时间里, 房价日长夜大,数月甚至数天价格又上涨了。
人们千方百计从...
当年**楼市崩盘是怎么回事?什么原因导致的?日
**经济崛起迅速,引起世界的不满,很像现在的**。
以**为首的西方国家要求大幅升值日元,以扭转**“世界工厂”的大量出口的状况。
随着****府使日元升值,大量热钱流入**,**股市楼市大幅被炒高。
产生严重的泡沫。
****府为了减缓增当年**楼市崩盘是怎么回事?什么原因导致的?日
曾经**的楼市是怎样崩盘的,崩盘后**又是怎么应对处理的?
展开全部 您好!这个东西可以供您参考一下。
2003年以来,**房价经历了一轮暴涨。
房价问题触动了民众的神经,也成为这几年最热的问题。
这轮房价上涨还要持续到什么时候?这是很多人都关心的话题。
上个世纪90年代,**房价经历了一轮暴涨,接着就是疯狂的暴跌,这对当年很多投资者来说,都是触目惊心的。
据《**房地产市场年鉴(1996)》统计,“1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短三年,增长超过4倍。
”同时有关数据说到,“1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财**收入的40%来源于房地产业。
”根据媒体报道,“从1993年起,广州一手房地产价格从7568/平方米的高位开始呈剧烈下跌态势。
到1994年,价格已下跌1000元左右/平方米。
1995年,价格已低至5277元/平方米。
”其实,2003年底,广州十区的房价更是跌到3867元/平方米。
从这些数据,可以看出广州房价持续了10年时间左右的下跌。
同样,深圳罗湖区的房价,在90年代初达到过1.5万/平方米,后来跌至5000多元。
有关资料说到,“1992年,北海市这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司。
全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。
经过轮番倒手,**府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩,当地**府一年批出去的土地就达80平方公里。
楼市的价格也水涨船高,写字楼价格从1000多元/平方米飞涨到4000元-5000元/平方米;公寓楼价从不到1000元/平方米猛涨到3000元/平方米;黄金地段的楼盘价格,达到了6000-7000元/平方米,最高的超过1万元/平方米。
”1993年6月24日,中共中央、**下发震撼全国的“十六条”。
7月,全国信贷规模急剧紧缩,大量资金被抽走,北海400家开发公司自动消失。
就这样,大量的公司纷纷撤离北海,留下千疮百孔。
在“地产热”中共造成闲置土地2172公顷,积压空置房107万平方米,“烂尾楼”的停缓建工程108个,建筑面积121万平方米,被套资金超过220亿元。
土地降到8万元一亩都难以出手,楼市价格跌到500~1000元/平方米,并且长期有价无市。
直到2005年,此前的“烂尾楼”和空置房才被消化掉。
同时,当年海南楼市也是非常惨败的。
国家的“十六条” 给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。
全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
上个世纪90年代,广东湛江的房价也是出现疯狂暴涨。
1993年,世贸大厦的前任开发商龙基大厦以及国贸新天地的前任开发商太新广场预售楼价均定位在3500左右。
但是在上个世纪80年代后期,房价仅仅在200到400元/平方米。
1993年,湛江市多数人工资在200元到300元之间。
一套房80平方米的房子,价格大约就要30万元左右。
按照一个月300元,一年收入也不超过3600元,十年3.6万元,所以在当时要买一套房,不吃不喝也需要80年左右。
可是从1994年起,湛江房价就开始暴跌,到1996年就降到2000多元。
一位姓王商人在1996年购买了湛江市霞山区荷花村两套80平方商品房,每一套价格大约16万元。
他当时很便宜了,但是想不到房价就一直下跌,到了2000年左右,房价多数在1000到1300元/平方米,湛江市麻章区房价更加跌到800元/平方米。
**房价在创下天价后,下跌70%左右;**香港1998年开始,连续下跌6年,下跌65%左右;泰国房价曾跌掉3/4;****曾下跌50%以上。
其实,这些国家或者地区房价的暴跌,也是值得我们思考的。
尽管**房价现在趋势是不断上涨,但是高房价之后,风险将越来越大。
上个世纪90年代,房价的暴跌这给我们教训很大。
本世纪这一轮房价暴涨,是否迎来新的一轮暴跌,这都是很不确定的因素。
上个世纪90年代的房价暴跌,对于投资者来说却是一件坏事,但是对于民众来说,却是好事,毕竟可以让更多人能够买得起房子。
当年的房价暴跌,这主要当时中央**府对信贷的约束,从而收紧银根。
如果现在**府像当年那样收紧银根,或许房价会离开降下来。
现在的情况却是相反,滥发货币,人为压低利率。
虽然利率低,但是借钱的成本并不高,这就让有权力的人享受了低利率,从而获得更多炒房的资金。
这轮房价会不会上涨之后,重走上个世纪90年代的路子,这是一个不确定的因素。
对于未来10年房价走势如何,我无法做出预测,但是如果给我真金白银做出选择,我还是赌涨。
不过,相对普通消费品来说,上涨势头没有过去5年那么强烈。
希望对您有帮助望采纳,谢谢
91年**房地产崩盘,平均房价降低了多少?
展开全部 上世纪90年代初**爆发的房地产泡沫破裂,是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机, 今天**的房地产发展正进入疯狂时代,十多年房价只涨不跌的规律和**府对土地希缺的勿悠,让越来越多的人更加确信房价保值不跌的神话,然后历史总有着惊人的相似,回顾**房地产的崩盘始末,或许对**房地产的未来走势有着一些启示。
战后50年,**经济取得了举世瞩目的辉煌成就。
上世纪80年代初期**仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国,成为亚洲第一强国和仅次于**的世界第二大强国。
**的贸易和制造业直逼**,在电子汽车钢铁和造船等领域更是将**打得毫无“招架之力”。
**经济实力达到**一半,外汇储备超过4000亿美元,占世界外汇储备的50%。
**人成为世界上最富有的人,土地成为世界上最昂贵的土地。
弹丸岛国的**房地产总价值超过地大物博的整个**,**平均房地产价格是**的100倍,东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。
**人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和**人最骄傲的产业好莱坞影片公司。
尤其是日元大幅度升值使得**人极其富有备感自豪,资金指处所向披靡。
伴随“国富民强”,大量新资金没有去处,只好集中和积聚在十分有限的土地上,造成土地和房屋的含金量越来越高,价格和泡沫与日俱增。
**房地产发展在世界各地中有其特殊性。
**土地狭小,人口众多,加上经济高度发达,房地产开发从战后一片废墟上建立起来。
伴随经济和房地产开发,土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨,高度垄断集中,1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。
但是如果以为**房地产泡沫破裂是客观原因造成的,是无可避免的,那是不正确的。
实际上即使是1985年泡沫已经相当严重,如果没有后来5年时间中执行的一系列错误**策,泡沫破裂还是可以避免的。
1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期,将**直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。
在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后,**经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。
由此可见,包括**在内的世界各国房地产泡沫以及破裂,都不能归咎于客观原因。
**主要的错误**策是: 第一,利率太低,资金泛滥,引导失误监管失控。
1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议。
之后一年时间里日元对美元升值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。
****府为了刺激国内经济,完成外向型向内需型经济过度,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史最低点,货币供应量连续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。
但是由于当时**上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足,大量资金并不如**府所希望的那样流入制造业和服务业,而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市,造成股市楼市价格双双飙升。
1985年以后的4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍,两地住宅价格都上涨了2倍多。
在此过程中****府并没有采取有效措施引流资金和监管资金,而是听之任之。
第二,盲目扩大信贷,滥用杠杆作用。
在资金泛滥的情况下,原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩,相反进一步扩张,推波助澜火上加油。
为了追逐高额利润,**各大银行将房地产作为最佳贷款项目,来者不拒有求必应。
1990年危机已经一触即发,但是银行继续大规模贷款。
这一年在东京证券交易所上市的12家**最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元,占贷款总额的四分之一,五年间猛增2.5倍。
尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润,**银行违反国际清算银行的巴塞尔协议,将持股人未实现利润当作资本金向外出借,造成流通领域里的货币数量进一步扩张。
1991年**银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%,而**仅为37%。
为了争夺利润和分享市场,**上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾**策限制,跻身于房地产金融行业,直接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元。
可以说**金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者,为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
第三,投资投机成风,股市楼市连动,管理监督形同虚设。
**和香港完全一样,股市和楼市“一荣俱荣,一损俱损”,这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。
当时**居民从股市中赚了钱投资到楼市中去,从楼市中赚钱投资到股市中去。
无论从那一个市场赚钱都十分容易,很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。
股市楼市比翼双飞,同创一个又一个“高度”。
1985到1988年**GDP增长16%,土地市值和股票市值分别增长81%和177%。
1989年底日经指数达到历史最高点近39000点,房地产价格也同创历史最高。
这段时间里, 房价日长夜大,数月甚至数天价格又上涨了。
人们千方百计从各个地方借钱投向房地产,炒作和投机成风,很多人辞去工作专职炒楼。
人们用证券或者房产作抵押,向银行借钱再投资房地产。
银行则认为房地产价格继续上涨,由此作抵押没有风险,所以大胆放款,造成...