91年**房地产崩盘,平均房价降低了多少?
1989年,泡沫经济的最高峰,石狮子眼前的银座四丁目的地价,是每坪( 3.3平方米)1.2亿日元。
东京的另一个地标——东京帝国广场,广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高,一个东京都的地价就相当于**全国的土地价格。
**正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。
“把东京的地皮全部卖掉就可以买下**,然后再把**土地出租给**人住。
”莫邦富说,“在当时的**报纸上这样的言论经常可以看到,并且被大部分**人接受并引以为豪。
”据**国土厅公布的调查统计数据,80年代中期,随着大量资金涌入房地产行业,**地价开始疯狂飙升。
自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%。
1990年,六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。
在东京都市圈,从1986年开始,出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。
91年开始,**房价开始暴跌。
当年降了70%,但跌的前一年涨了100%。
跌的结果就是穷人失业连租房、吃饭都成问题了。
泡沫危机后,东京房价一度低至几千人民币每平方,但是过了几年马上过万,并在3~5万区周旋了很长一段时间,随后普通区域5万左右,中心区域6~15万的多。
以下附上东京的房价走势图:
跪求**91年出生的女明星~~~~
91年啊是不是真野惠理菜呢姓名:真野恵里菜 罗马拼音:Mano Erina マノ エリナ昵称:まのえり、真野ちゃん身高:157cm血型:B型国籍:**生年月日:1991年4月11日出生地:**神奈川县座间市 家里成员:父母、哥哥。
职业:歌手、演员 演奏乐器:钢琴 憧憬的歌手:松浦亚弥出道日期:2008年03月02日 出道作品:乙女の祈り 活跃年代:2007年至今 唱片公司:hachama 经纪公司:ジェイピィールーム株式会社
1991年出生的**女星,好像名字里面有个仁字的。
就是拍什麽的。
?...
**河童事件详述 岩手县远野市土渊小学校里的小鸟濑川先生,跟一群儿童的目击。
在星期一和星期三的下午四点,全身绿色,头上有皿,与传说中的河童非常像,在河边郊区出现过两次,并有人拿起相机拍照起来。
河童是想象上的动物,水陆两栖,形式好像4、5岁的孩子,脸与虎相似,嘴尖,身体有鳞和甲壳,毛发很少,头上有洼坑,放入少量的水,据说在有水的期间是在陆上强而有力,到水中拉进其它动物吸血。
根据10月24日的新闻报导在远野市,造成一股很热烈的骚动,地元的远野电视台出价1000万日元,发起捕捉活的河童运动,这股捉河童热一直持续到一个月半左右,到至今都没有人捕捉到河童过,河童是一种神没出没的动物,不晓得何时出现在那里,到目前为止只有人在地上,发现河童的脚印比较多。
2002年10月23日出版的《东京体育报》报道一篇关于目击河童的新闻并附上了照片。
说是岩手县远野市土渊小学的老师和学生在远野市的一条叫做小乌濑川的小溪附近(日文:小乌瀬川,Kogarasegawa,谣言居然写作小鸟濑川)发现了一只河童并拍摄了照片。
后经证实,该照片是**电视台综艺节目《电波少年》的策划之作,河童由艺人装扮。
该节目于2003年1月终止播映。
根据10月24日的新闻报导,在远野市造成一股很强烈的骚动,当地的远野电视台出价1000万日元,发起捕捉活的河童运动,这股捉河童热一直持续一个半月左右,并无一人捉到传说中的河童。
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**1991**是多少年
不会我想你一直听说过一个词叫通货膨胀,过去一年**房价上涨就是通货膨胀造成的,是实实在在的上涨,国家发了太多钞票会造成物价上涨,房屋价格对通货膨胀非常敏感。
这也是解释了为什么过去一年国内的房价都涨,理由很简单,我们**1万亿的经济刺激计划其实简单的说就是把1万亿里面的大部分钱拿去放贷款,让流通性不好的企业得到周转,这些企业很多都是房地产企业,至于说怎么解释房价上涨这个就很好理解了,贷款都是有利息的,利息是凭空生出来的货币,是要中央银行印出来的,虽然我们的1万亿经济刺激不是实质的货币流通,而且最后是会被收回去的,但是这1万亿产生的利息最后还是会被变成货币来流通的,所以可以用经济学里的通货膨胀预期来解释,通俗解释就是因为大家都知道未来会有一笔钱进入货币市场,所以对未来可见的通货膨胀很快就反应到了房价上,所以我身边的朋友都会说去过的一年不是房价涨,准确的说是手里的钱不值钱了。
以上解释了为什么**的房价涨,只要**接下来没有通货紧缩,你就不会看到房价大幅下跌。
接下来我想说的是**其实房价涨跟通货膨胀一点都没有关系,完全只是因为投资过度了。
导致房价涨有很多因素,我觉得在这里可以细细回味一下。
85年美元对日元1比250。
但是**金融危机后因为股市惨淡,失业率高,所以施压日元升值,原因很简单,因为日元升值可以缓解**的失业率,而且相对的美股对**人来说也更便宜,更适合投资了,所以**同意升值后大笔大笔的海外货币买进日元,投资地产和股票,加上日元短期升值的太快打击了出口行业,再加**融资成本太低,本地企业也更多的进行融资投资地产和股票,看到这里你可能觉得通货膨胀一定非常高,但是有一个**特色你忘了,那就是资源稀缺,一切都要靠进口,但是既然货币升值了他们的进口成本也就低了,所以你看**的通货膨胀在房价上涨前的85年是0,在房价最高的时候的91年也才3%可以说**的房价上涨只是因为投资地产太多了,跟通货膨胀没有关系。
至于房价为什么后来跌了我觉得用流通性枯竭来解释是最好了,因为股价房价都涨这么多了,热钱想走就走了,本地的流通性也支持不了很久,跌是应该的,再看看今天的美元对日元1比932国国情不同,我觉得不太适合放在一起比。
所以我觉得**房价涨的有理,也不会大跌写了这么多 希望能帮上忙^_^
1981至1991年**人均收入是多少
1991年**经济泡沫形成的原因,其国内有2种针锋相对的观点1.日元升值是经济泡沫形成的主要原因:日元升值后出口下降,导致**被迫采取低利率**策,引入大量热钱,因而导致经济泡沫。
2.日元升值本身不是经济泡沫的原因,而是低利率**策:降低利率对国内基本消费需求没有刺激作用,但对投资行为却能起很大的促进的作用,当时采取这样的**策,本身就是以虚假的经济泡沫去粉饰经济增长的数据。
由于上述因素叠加在一起,**国内兴起了投机热潮,尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。
其中,受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响,以转卖为目的的土地交易量增加,地价开始上升。
当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买**全部国土的水平,而银行则以不断升值的土地作为担保,向债务人大量放款。
此外,地价上升也使得土地所有者的账面财产增加,刺激了消费欲望,从而导致了国内消费需求增长,进一步刺激了经济发展。
1985年到1988年期间,随着日元急速升值,**企业的国际竞争力虽有所下降,但是国内的投机气氛依然热烈。
1987年,投机活动波及所有产业,当时乐观的观点认为只要对土地的需求高涨,那么经济就不会衰退,而且市场也鼓励人们不断购买股票,声称股票从此不会贬值。
当时**媒体为了给这种经济繁荣状况命名,还希望募集像岩户景气、神武景气类似的名称。
但当时也出现了少数反对论点,认为土地价格已经远远超过其实际需求,**经济将在不久的将来陷入衰退。
从经济学原理来说,土地价格上升,导致租用土地的工厂或写字楼(办公楼、办公室)的企业盈利率下降,因此合理的做法是出售土地购入债券,因此会带来土地需求下降。
根据供求理论,价格终将趋于均衡。
但是**企业普遍实行以账面价值计算土地资产的做法,因此从表面上看企业的收益率也并无变化,而账面价值与现实价值的差额就导致了账面财产增加,从而刺激**企业追求总资产规模而非收益率。
当时为了取得大都市周边的土地,许多大不动产公司会利用黑社会力量用不正当手段夺取土地,从而导致了严重的社会问题。
而毫无收益可能的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。
从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权,另外也包括海外的不动产(如**洛克菲勒中心)、名贵的艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等等。
当时这种资金被称为“**钱”(Japan Money)而受到世界经济的关注和商家的追捧。
当时随着股票价格上升,**国内购买法拉利、劳斯莱斯、日产CIMA等高档轿车的消费热潮也不断高涨。
对比1991年**房价泡沫破灭以后房地产的走势,分析**未来房价的...
**当年房价为什么崩盘?总结下来,无外乎几点:炒房投机获利超过正常企业利润,导致大量资源流向房地产领域,加速了泡沫的形成;滥发基础货币(对内)与升值压力(对外);人口结构发生变化……**自古崇尚“居安思危”的理念,努力做到在危险还没有到来时,就提前发现问题,将之在萌芽状态就解决掉,以避免在未来某个时刻置身于危险之中。
**楼市会不会崩盘呢?不妨对照一下**。
从这几年的情况来看,企业正常经营所获利润,别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。
尤其次贷危机发生后,**推出了4万亿的救市计划,以此为基础,地方**府推出了18万亿的救市计划,即使剔除重叠的,规模之庞大也足以令世界触目惊心。
为了筹集资金,许多地方**府强化了税费征收功能,企业负担加重,原本微薄的利润变得更加微薄。
于是,有的老板关掉企业,把钱投入到了房地产领域。
这也正是次贷危机之下,全世界房价下跌,唯独**房价率先快速上涨的根本原因。
由于大量资源流向房地产领域,加速了**房价的上涨,这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产,资金的持续流入为**房地产戴上了一个华美的光环,而在这种光环之下,则是一个令人忧虑的前景:如果制造业的基础松动,过于倚重房地产的**,如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧?广场协议签订后,****府为了刺激经济发展,货币供应量每年超过10%。
信贷投放也持续放大,比如,1991年,**银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%,贷款大部分流入房地产领域。
**在出台经济刺激计划以后,信贷投放加快,仅2009年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。
我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域,但我们知道,存量住房几乎被销售一空,“地王”在全国各地一个接一个出现。
今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年,上海在今年前9个月卖地收入达652亿元,名列全国第一,北京紧随其后,达571亿元。
而2001年至2003年间,**地方**府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
再看一下人口因素。
**二战后的人口出生率一度达到33‰,这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求,推动着房价的上涨。
但随后,随着经济发展和生活的改善,人口出生率开始大幅下降,这成为加速**房价崩盘的一个重要推手。
其实,**的人口结构也在快速发生变化,只是这种变化被无情忽略了。
我们不妨看一下媒体报道的具体数据:根据北京市教委发布的统计数据,2000年是小学毕业生人数的高峰年,小升初人数为18万人,到2001年减为17万人,2002年减为15万人,2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年,减为12万人,2004年减至10万人。
2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图,人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显,何等之快速。
当人口结构在十多年后呈现巨变,**支撑高房价的基础在哪里?我此前说过,当人们的预期发生变化,大量被囤积的房源蜂拥到市场,谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣?而且,由于快速扩张,**大城市的承受能力已经到达极限。
比如,人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米,而上海的人均水资源仅150立方米,北京仅300立方米。
当城市遭遇最致命的发展瓶颈,房价还能独立前行吗?毕竟,我们不是生活在童话中。
房价连年上涨,远远超出了民众的实际购买力,严重恶化了民生,使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。
更重要的是,房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。
既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处,而对日积月累的隐患只字不提。
**在房地产崩盘后,依靠技术和民富两大基础,尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来,**房价如果真的崩盘,我们能撑多久?别忘了,**缺少**当年的两大支柱,民穷与技术落后的现实,注定**承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。
这些问题,真的应该冷静思考、认真对待了
1991年以来,**和私立不断增强,对**的霸权**策和世界格局分?...
1991年以来,**陷入因**强制日圆升值带来的所谓“停滞的十年”“丢失的十年”,综合经济实力处于极缓增加的境况,相对于周边国家的增速就相当于大幅落后了;缺乏资本边际效益的金融收益导致出口刺激下滑,基础研究和创新实力过度外包的缺陷也显现。
因此没看到所谓实力不断增强。
对内经济不振必然导致激进国家的黩武倾向,德日美都曾有过。
**的“实力强大”无外乎此。