2017年**房地产发展趋势是怎样的呢
上世纪90年代初**爆发的房地产泡沫破裂,是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机,十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。
最近有人认为上海将发生类似**泡沫破裂的危机,由于目前**经济以及上海房地产与泡沫破裂时**所处的阶段和状况完全不一样,上海绝对不会发生类似情况,这样的判断是不现实和没有根据的。
但是由于**泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多,与**目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似,因此分析**房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
< r> 战后50年,**经济取得了举世瞩目的辉煌成就。
上世纪80年代初期**仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国,成为亚洲第一强国和仅次于**的世界第二大强国。
**的贸易和制造业直逼**,在电子汽车钢铁和造船等领域更是将**打得毫无“招架之力”。
**经济实力达到**一半,外汇储备超过 4000亿美元,占世界外汇储备的50%。
**人成为世界上最富有的人,土地成为世界上最昂贵的土地。
弹丸岛国的**房地产总价值超过地大物博的整个**,**平均房地产价格是**的100倍,东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。
**人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和**人最骄傲的产业好莱坞影片公司。
尤其是日元大幅度升值使得**人极其富有备感自豪,资金指处所向披靡。
伴随“国富民强”,大量新资金没有去处,只好集中和积聚在十分有限的土地上,造成土地和房屋的含金量越来越高,价格和泡沫与日俱增。
< r> **房地产发展在世界各地中有其特殊性。
**土地狭小,人口众多,加上经济高度发达,房地产开发从战后一片废墟上建立起来。
伴随经济和房地产开发,土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨,高度垄断集中,1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。
但是如果以为**房地产泡沫破裂是客观原因造成的,是无可避免的,那是不正确的。
实际上即使是1985年泡沫已经相当严重,如果没有后来5年时间中执行的一系列错误**策,泡沫破裂还是可以避免的。
1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期,将**直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。
在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后,**经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。
由此可见,包括**在内的世界各国房地产泡沫以及破裂,都不能归咎于客观原因。
**主要的错误**策是: < r> 第一,利率太低,资金泛滥,引导失误监管失控。
1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议。
之后一年时间里日元对美元升值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。
****府为了刺激国内经济,完成外向型向内需型经济过度,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史最低点,货币供应量连续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。
但是由于当时**上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足,大量资金并不如**府所希望的那样流入制造业和服务业,而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市,造成股市楼市价格双双飙升。
1985年以后的4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍,两地住宅价格都上涨了2倍多。
在此过程中****府并没有采取有效措施引流资金和监管资金,而是听之任之。
< r> 第二,盲目扩大信贷,滥用杠杆作用。
在资金泛滥的情况下,原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩,相反进一步扩张,推波助澜火上加油。
为了追逐高额利润,**各大银行将房地产作为最佳贷款项目,来者不拒有求必应。
1990年危机已经一触即发,但是银行继续大规模贷款。
这一年在东京证券交易所上市的12家**最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元,占贷款总额的四分之一,五年间猛增2.5倍。
尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润,**银行违反国际清算银行的巴塞尔协议,将持股人未实现利润当作资本金向外出借,造成流通领域里的货币数量进一步扩张。
1991年**银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%,而**仅为37%。
为了争夺利润和分享市场,**上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾**策限制,跻身于房地产金融行业,直接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元。
可以说**金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者,为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
< r> 第三,投资投机成风,股市楼市连动,管理监督形同虚设。
**和香港完全一样,股市和楼市“一荣俱荣,一损俱损”,这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。
当时**居民从股市中赚了钱投资到楼市中去,从楼市中赚钱投资到股市中去。
无论从那一个市场赚钱都十分容易,很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。
股市楼市比翼双飞,同创一个又一个“高度”。
1985到1988年**GDP增长16%,土地市值和股票市值分别增长81%和177%。
1989年底日经指数达到历史最高点近39000点,房地产价格也同创历史最高。
这段时间里, 房价日长夜大,数月甚至数天价格又上涨了。
人们千方百计从...
**的楼市为什么会跌
**经济崛起迅速,引起世界的不满,很像现在的**。
以**为首的西方国家要求大幅升值日元,以扭转**“世界工厂”的大量出口的状况。
随着****府使日元升值,大量热钱流入**,**股市楼市大幅被炒高。
产生严重的泡沫。
****府为了减缓增当年**楼市崩盘是怎么回事?什么原因导致的?日
**楼市是怎么崩盘的
我国楼市现状 近几年,我们国家的房价持续上涨,很多人奋斗了一辈子可能也买不起一套房子。
面对这种情况,国家出台了很多调控**策,希望使房价稳定下来。
一线大城市是调控的主力**,中央要求一线城市要做好表率作用,争取在2017年完成目标。
限购限贷**策 2017年,中央下达了调控命令之后,北京市率先响应,提出了因地制宜的**策。
在商品房交易方面,北京市**府要求企业购买的商品房要再次上市交易的话必须要达到3年以上。
同时,北京市**府还出台了新的限售命令。
限购限贷取得了良好的效果,限售也要成为一个有利的杀手锏。
2017年3月份开始,全国各地已经有数十家城市出台了限售**策,从限购限贷到限售,这意味着房地产的调控**策重新升级了,很多炒房者也无法钻漏洞再进行炒房行为。
北京市**府给出解释,限购**策主要控制的是购房数量,因为提高了购房门槛就可以阻挡一部分不符合条件的人。
北京市早在2010年就出台了很多调整房地产市场的**策,规定了每一户家庭只能购买一套商品房。
随后,限购**策在全国范围内展开,很多城市还限制了购房的首付比例,希望通过这一点使房价降下来。
除了一线大城市出台了严密的限购限贷令,国内很多二三线城市也出台了很多**策法规,紧随其后,坚持中央的命令,积极调控房市。
今年出台的调控命令被各大城市纷纷成为史上最严格的调控命令。
目前,各个城市出台的**策主要针对供需关系,供需关系得到解决,对房价的调整是很有益处的。
**楼市的兴衰史,是怎样的一个过程
展开全部 1990年,**生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。
**看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。
1989年,****府已经意识到经济泡沫,但是此时施行紧缩货币**策为时已晚从1989年5月开始,**央行连续3次提高贴现利率。
在短短一年多的时间内,**银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%去年9月,**东京获得了2020年奥运会的主办权。
消息一经公布,**国内举国欢腾。
对于上了年纪的人来说,这一消息让他们回忆起了过去的荣光。
上一次在东京举办奥运会还是1964年,那是**经济发展的黄金岁月。
从上世纪60年代开始,**保持着每年10%的高速经济增长,在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会,1966年大阪世博会,**向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会,**修建了一系列交通基础设施,兴建了城市。
这些大规模的建设带动了**房地产行业的强劲发展。
当时,东京被认为是全球最有活力的国际大都会。
1969年,未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测,**将在2000年成为世界第一经济大国。
然而,还未等到验证预言的那一天,**就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。
1990年,**股市、楼市泡沫相继破灭,**经济从此一蹶不振,进入“失去的二十年”。
今天,无论是**普通民众,还是庙堂高官,都希望借助再次举办奥运会的契机,提振**经济。
****府计划将东京作为经济增长特区,进行大规模的再开发。
公共设施投资、**策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
外国资本也已经蠢蠢欲动。
一批主权财富基金正在涌向**房地产市场。
卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆;阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼,而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……历经了20年的低迷之后,**的房地产市场似乎重现曙光。
此时,回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机,或许有助于**不再重蹈覆辙。
奥林匹克景气1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。
**成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间,****府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。
以此为契机,东京和**全国各地都大兴土木,建设了一批交通基础设施。
其中,令**人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。
1964年10月1日东京奥运前夕,连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营,这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
有数据显示,**对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。
按照当时的汇率计算,约为30亿美元。
这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。
其中,****府对比赛设施和奥运村投资160亿日元,道路交通设施建设825亿日元,运营费用60亿日元。
除此之外的所有投资,都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。
这种投资的比例显示,**并不是仅仅为了举办奥运会而投资。
大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展,从而带动**经济的全面腾飞。
1962年到1964年,**经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。
除场馆建设之外,东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。
1964年,**民间住宅建设总数比1951年增加了71%,而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。
与此同时,****府也因循就势修改了《建筑法》,废除了原先“不准修建超过31米高层建筑”的规定。
**从此出现了高级公寓,新大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群也拔地而起。
从1961年到1963年,**房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。
当时,在短短两年之内,**建成公寓62栋,2191户,价格也较之前上涨了接近一倍。
1964年**公寓售价平均为950万日元,最高达到1880万日元。
进入80年代,**经济进入了令人炫目的鼎盛时期。
**制造的产品遍布全球,**企业在全球范围内大量投资和收购。
1985年,**取代**成为世界上最大的债权国。
**人的银行、超市,甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了**人的囊中之物。
然而,当**人目空一切,认为自己是“世界之王”时,一场危机正在酝酿当中。
签订“广场协议”1978年,第二次石油危机爆发。
由于能源价格大幅上升,**国内出现了严重的通货膨胀现象。
1979年夏天,保罗·沃尔克就任美联储主席。
为了治理通货膨胀,他连续三次提高联邦基金利率,实施紧缩的货币**策。
这一**策使**市场名义利率上升到20%左右的水平,吸引了大量的海外资金流入**,导致美元大幅升值。
从1979年底到1984年底这段时间内,美元汇率上涨了近60%,美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致**对外贸易逆差大幅增长。
为了改善**国际收支不平衡的状况...
曾经**的楼市是怎样崩盘的,崩盘后**又是怎么应对处理的?
首先,不能只看这一项---**的楼市缩水一半,股市缩水75%,日元却升值一倍,大量资金投入海外,赚飞了....当然,任何时候都有失败者,房市崩盘前,一些**人以80万美元购入房子,以为可以赚的更多,结果连养也养不住了,只好卖掉,结果只值40万美元了,也就是说,房子没了,净背40万美元的债务,住在简陋的房子里慢慢还债。
** 经济现状
实际,**经济在衰退 近来,**经济形势格外地引起人们的关心,也出现了各种不同的议论。
有人认为**经济出现了战后以来最严重的衰退,也有人认为**的“所谓经济衰退是****府对外宣传上实施‘哀兵经济’的策略之一,目的是隐蔽本国经济实力,为**府干预经济提供借口”。
笔者认为,一国经济萧条或衰退,是全国性的现象,主要须依据统计数字、而不能凭“感受”作出判断。
****府的GDP等经济统计虽然存在这样那样问题,但基本上可以说是反映了**经济的实际情况。
据**的经济统计,1999-2000年**经济经过短暂复苏后,于2000年10月又转为下降,进入萧条局面。
2001年4至12月(即从4月1日开始的**2001财**年度的前3个季度),**GDP连续3个季度呈负增长。
在经济学上,当一国的经济连续两个季度下降,就可认定为经济陷入衰退(在二战后的**,经济衰退一般是指实际国民生产总值在至少两个季度内下降1.5%。
以上,同时失业率上升到6%以上)。
从统计数字看**经济确已陷入衰退局面。
尽管**经济经过长达十年的低迷状态,又进一步陷入衰退,但无论是从**人的平均生活水平看,还是从**的经济规模、国际收支、民间储蓄、外汇储备、对外债权、制造业的技术水平等等来看,**经济发展的水平确实很高,至少比**要高得多,国民的平均生活水平也比我们高得多。
但是,经济萧条也好,衰退也好,指的是经济发展的动态,反映了经济现状从原有水平(静态)倒退的程度。
2001年1、2、3季度**的GDP名义值(未去掉物价变动因素)分别为513.5万亿日元、505.8万亿日元、501.8万亿日元;实际值(以1995年价格为基准)分别为539.7万亿日元、533.2万亿日元、530.3万亿日元,这说明**的GDP无论是名义值还是实际值都在减少。
一个国家经济是否衰退与其经济发展水平是两回事,经济发展的原有水平再高,只要它是在明显倒退,出现了经济活动全面下降的情况,就意味着经济衰退。
事实上,**经济的实际状况比上述的实际增长率所反映的程度更严重。
首先,消除价格变动因素前的名义增长率比实际增长率下降得更厉害(例如预计2001年度前者为负2.7%,后者为负1.1%;2002年度分别为负2.2%和负0.5%),这反映出**经济已陷入严重的通货紧缩(即持续的物价下降、需求萎缩)局面。
其次,20世纪90年代**经济之所以还能维持超过1%的实际年均增长率,是靠****府一再“注射强心针”才取得的,如果**府不是累计10次动用财**手段刺激景气,而且“景气对策”总规模高达136万亿日元,接近**GDP的1/3(这导致**的**府债务余额达到GDP的大约145%),那么,当前**经济增长的状况就会更差。
再者,**的失业率连续4个月节节上升,在2001年12月已达到5.6%,**府和民间都预测失业率还将继续上升甚至突破6%,同时如果计入“企业内失业”,**的实际失业状况比失业率统计所反映得的更严重。
再一个问题是**能否对外“隐蔽”其经济真相。
在当今世界,由于国际经济联系日趋紧密,可以说几乎每个国家的经济发展形势和实力都处在其他国家和国际组织的密切关注之中,作为世界第二经济大国的**当然更不例外。
在**,对经济形势进行监测的不仅有**府机构,还有一大批民间调查预测机构,如果**府出于**治目的有意“隐蔽”真相,民间机构则不能这样做,因为把好的形势说成坏的,就会误导民间企业的投资活动,其结果这些民间预测机构就无法立足。
此外,在**国外,经合组织(OECD)、国际货币基金组织(IMF)、世界银行等国际组织也都在监测**经济状况。
从发表的数字看,****府以外的机构对**经济形势的估计和预测都比****府更悲观。
其中,特别值得注意的是OECD最新预测指出,**在30个OECD成员国中是唯一的GDP两年连续负增长的国家,唯一的名义增长率为负增长的国家,唯一的名义增长率低于实际增长率、GDP消费指数为负的国家,**的财**赤字占GDP之比在OECD成员国中最高,2002年****府债务余额在OECD成员国中最高,大幅度超过一向以财**状况差而著称的意大利等等。
还有一个非常关注**经济的人群就是世界各国的投资者。
因为**经济形势好坏直接关系到他们的投资决策。
1998年10月9日,日经平均股价从1990年9月28日的21036.76日元跌至12879.97日元,当时的**经济企划厅长官称“目前是**经济最黑暗的时期”。
在2001年2季度**经济发生衰退前,日经平均股价曾达到过19835日元,至2002年2月5日却跌破9500日元,比衰退前下跌了50%以上;比被称为“**经济最黑暗的时期”的1998年10月还要低26%,也是1985年签订广场协议18年来的最低数字。
显然,低迷的股市是低迷的**经济的一面镜子。
**经济现状当然也逃不过国际上信用评级公司的眼睛。
由于**财**状况恶化,**国债的评级被一再调低。
**评级公司S&P于2001年2月将**国债的信用等级从最高的“AAA”降到“AA+”,于2001年11月又将**国债韵长期信用等级从“AA+”降为“AA”,在发达国家中与意大利...