**外国开发商开发的商品房多吗?还是都是自建房?
**开发商开发商品房很多,个人自建房子的也有,看地区不同。
沿海发达地区商品房多,中部人烟稀少之地个人自建多。
现在**地产逐步快速回升,我处在**加州尔湾,这里来买房子的**人越来越多,去年80%的尔湾的房子都卖给了**人,但是开发商都是**人。
尔湾跟周边地区,基本都是开发商盖的商品房,**的开发商没有人到尔湾来开发地产,让**人的钱被**人赚去。
不过貌似**人也开始慢慢打算了解更多了,因为看到尔湾的**辛那建筑师事务所有全中文服务与网站,说明**人咨询量也很多。
在**无论是自建房,还是开发商品房,都要有各种人服务,降低风险,最重要的两类人就是律师和建筑师,律师确保合同文字能保护投资人的利益,建筑师能做地产背景调查,能跟**府周旋,能报批各种建筑许可,出图纸,降低成本。
对于**地产开发的商品房和自建房,两类人都不可缺少。
**也像**有很多高层商品房吗?
**的房价在经济不景气的情况下是一定会下跌的。
商品房是一种金融商品,和股票的性质是差不多的,只不过商品房也有点实用价值,这是以拥有着对其的用法不同而性质有所差别。
如果我猜的不错,阁下真正想问的问题肯定是,为什么**的房价会下跌,**的不会,那么我就给你解析一下,**房价和**房价的差别。
**房价之殇,其实保障房的缺失赋予了商品房这种金融商品一个硬性消费的强大支撑力,导致商品房价格过高。
**房价现阶段之所以会跌,那是因为**有健全的房地产体系,导致商品房和土地会随着**大经济气候的波动而波动。
如果听起来难懂,我就给你打个比方,车 一般人出行,通常是坐公交,租车,打的,或者电瓶车自行车等方式,只有有钱人才能自己买车,如果我是一个中产阶级,稍微有点宽裕,可能买辆差一点的车,几万块钱,加上每年养车1万5,大概5年的成本是三万多块钱,在一般的二三线城市,出行是比较方便的。
如果我觉得买车不划算,每天打的的话,平均一次10元钱,一年可以打三千次的士。
这样作为我本人来说,选择性比较强。
但是如果有一天,的士公交都被取缔了呢?要坐车只能买车了,后果会怎么样?后果肯定是汽车的售价水涨船高,因为你的出行是离不开汽车的,除非你提早1个小时出发上班,否则你就只能买车,那汽车的售价可不是调控就可以调住的哦。
房地产市场就是那么一个原理。
住房分两种,第一种是保障性住房;第二种是商品房。
保障性住房是**府用国家的土地,建造的房屋,一般又分为经济适用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等,在我的比方当中,就相当于公交车和出租车。
居住人没有对房屋的所有权,居住价格也相对便宜,经济适用房的价格,一般国家设定为当地人均年收入的六倍,但是不能转卖,要卖也是能原价卖还给**府。
保障房的建设,其目的是为了达到人人有房住的目标,这也是一个正常**府的基本义务(保证公民的衣食住行教育)。
商品房则是另外一种概念,商品房的所有人拥有房屋的所有权以及土地的所有权(在**例外,是土地使用权),私人房屋及私人土地的升值后带来的财富也由个人拥有(产生财富后纳的税称之为房产税),所以,商品房是一种典型的金融产品(这里请注意,为什么炒大蒜是违法的,炒房子是合法的,就是因为大蒜不是金融产品,然而商品房是金融产品),是一种很正常的投资渠道。
那么搞清楚了商品房和保障房的差别,我们在来说说商品房和保障房之间的关联。
刚才我提到了房产税,没错房产税正是连接商品房和保障性住房之间的关键点。
**府为了达到居者有其所的目标,就必须为中、下产阶级的人建造保障房,(首先给你住的地方,然后再由你自己决定,是要多努力赚钱买商品房,还是赚多少花多少潇洒走一生,你自己决定)那么**府造保障房的资金怎么来?当然是房产税了! 那么什么是房产税呢?可以这么理解,商品房的所有者,因土地的增值,而得到的利润当中,缴纳部分的税。
而缴纳房产税本身不会对商品房的所有者带来任何不利的影响,因为土地增值了,有钱赚了才达到纳税的标准,所以商品房的所有者会很愿意纳税给**府,而**府索取了房产税后,就有这个资金去建造保障房。
所以,在一般国家的一般情况下,保障房和商品房是个共生的关系,商品房的价格越高,保障房的建设就越完善,而且还不单单收益的是保障房的建设,房产税还被用于地方治安和教育事业。
所以毫不夸张的说,合理的征收房产税,关系到一个城市的居住环境。
但是这是一般的情况,**情况特殊,是不适合房产税的,因为其他国家征收房产税的目的不是让商品房的房价跌,而是让商品房的房价涨,再拿涨的部分取出税来补贴保障性住房,而**目前是要让商品房的房价不涨,所以**还没有达到征收房产税的先决条件。
然后说说**的商品房为什么会涨! 刚才说道保障房和商品房是个共生关系,然而在**则比较特殊。
不同的国家,保障房和商品房的比例各有不同,有的是8:2的比例,有的是9:1,但是有个基本点,就是先有保障房的前提,然后有商品房的市场,但是**却是相反的,保障房比例是1,商品房是9。
那么为什么我们国家的保障房会那么的少呢? 我们应该都记得,现在的80后,小时候和父母居住的房子,很多都是单位里分的。
这个分的房子,就是保障房,在我们小时候,保障房的占比足有90%。
但是现在基本上都没有了。
为什么呢? 那要从98年说起! **在98年后,由于改革开放发展所带来的影响(这里可以详细查阅百度百科:下岗),下岗危机到达最高峰,失业率高,就业率低,当时**府想到的办法,就是停止保障性住房的建设,增加商品房的建设,然后让原本应该买保障性住房的老百姓自己掏钱去买商品房,**府拿了土地出让金后,再投资基础设施建设,把城市美化好后,再进行招商引资。
而在建设的过程中,自然会产生众多就业岗位,就业问题得到缓解,就业率得到报障后,周边行业(比如钢筋水泥)就得到发展,就业人数多了,零售业生意就好做了,**经济就得到了喘息的时间。
然而这样,必然会产生住房问题。
...
**房价水平
****府介入分类供应**既实行**府介入住房理念,又不“大包大揽”;既有**府适度的社会保障,又由居民尽其所能负担住房消费的理论,亦即“住房分类供应”的理论。
实行分类供应的管理**策**住房制度包括四点,其一是实行住房分类供应;其二是对居民收入线进行划分;其三是提供足够的社会保障;其四是严格管理。
对高收入者供应商品房,并照章收税;对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”;对低收入者供应由**府补贴房租的廉租屋。
居民收入线由**府划分,每年公布一次,因而每个城市的居民收入线各不相同。
近几年,**几个大城市的居民收入线大体是:户年收入在12万美元以上为高收入者;户年收入在2.4万-12万美元之间为中等收入者;户年收入在2.4万美元以下为低收入者。
对中等收入者实行两种社会保障:一、贴息贷款,包括对建设“社会住宅”提供贴息贷款以降低房价,也包括对居民提供购房贴息贷款,最长的还款期为30年(曾经有少数年份规定为35年)。
开始有一段时间的贴息利率曾降至3%,后随经济发展而减少贴息,逐步提高利率,目前已经接近市场利率;二、减免承建商和居民的有关税费。
对居民主要是在收入中扣除住房还本付息金额,从而减免相应的所得税。
对低收入者的社会保障方法是:让他们租**府规定的房租标准线以下的住宅,也就是租用旧一些、小一些的住宅,亦称廉租屋,房租超过户收入25%的部分由**府补贴。
由于中低收入者住宅含有社会保障,**府就理所当然地对其加强控制和管理。
由**府控制户型、售价和供应对象。
**府适度支持和住房商品化**的住房分类供应主要特点和成功之处在于:首先,坚持**府适度支持和居民尽其所能相结合。
**府如不给支持,广大中低收入者很难解决好住房问题。
支持过了头,超过**府的经济承担能力,就难以持续推行。
这就需要科学地确定**府支持的“度”。
其次,坚持住房商品化。
**的住房分类供应制度决定,高收入者购买商品房,中等收入者购买含有适度社会保障的商品房(社会住宅),低收入者也到市场上租赁规定房租以内的商品房(廉租屋)。
这就从整体上实现了住房商品化,避免产生**府大建公房、包揽住房的弊端。
再次,以解决好中低收入者的住房问题为重点,并以中等收入者为重中之重。
****府制定了对社会住宅的一系列**策,包括控制户型和造价,推行住房梯度消费,实行长期低息贷款,减免所得税等。
其最终结果是,**府负担的社会保障是小头,中等收入者付出的房价是大头。
既适度地减轻了**府的负担,又保证中等收入者买得起、买得到适合自己经济能力的住房。
这是推行住房分类供应制度必须抓好的重中之重。
最后,****府以中低收入者住房含有社会保障为由,决定对中低收入者的住房户型、房价和供应对象进行管理,对低收入者租房细微到进行合同管理。
由于管得很严格、很到位,就保证了住房分类供应制度的顺利实行.不久前,一些地方**府为了安抚民意,要求房地产商公布建房成本,引起广泛争议。
最近,波士顿地区正好爆出了房地产商因为虚报成本而引发的官司。
虽然案子还没有最后了结,但在这一过程中所反映的有关法规,对我们制定平抑房价的**策不无启.问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。
所谓40B法规的基本精神是,一些私人房地产商,可以申请特批的土地,为中低收入阶层建经济适用房。
作为条件,其赢利不得超过20%。
但有三家房地产公司滥用这一法律,虚报成本,隐瞒赢利,被州**府抓住,要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。
问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。
所谓40B法规的基本精神是,一些私人房地产商,可以申请特批的土地,为中低收入阶层建经济适用房。
作为条件,其赢利不得超过20%。
但有三家房地产公司滥用这一法律,虚报成本,隐瞒赢利,被州**府抓住,要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。
在**,有房产预售这个说法么?
**并没有期房预售制度,全部是现楼销售。
开发商必须要有样板房才能出售商品房,而且在出售的商品房中,地板都已经装好。
在**,房子非常好买。
房价工资比只有3左右。
**54个主要城市房价平均标价22.9631万美元/套,每套平均使用面积177平方米,地产面积1416平方米。
一般工作1-3年的收入就可以贷款在**中部城市购买一个200平方米以上的别墅。
因而只要你有了工作,有了稳定的收入,有了工资档案,你就会很容易地能从银行得到按揭贷款。
你只要一个电话,精美的商品房画册就会寄给你,他们还会上门免费带你去看房。
若不满意,不买他们的房子,他们仍然会彬彬有礼,不厌其烦。
这种彬彬有礼绝非出于礼貌,而是出于视之如命的商业信誉。
而期房是**香港 霍英东发明的。
后来在亚洲风行。
例如**大陆、**香港和新加坡、泰国和马来西亚等。
但是,除**外,上述国家对期房买卖都有一个严格的监管体系,预售收入的款项不能够放在房地产发展商独立的帐号上,而是银行共管的帐号。
预算部门根据工程进度,分批拨付资金,基本不出现烂尾房和房产商跑路。
**人也买房子么
在**,近70%的人拥有自己的住宅,人们喜欢买房,也买得起房。
建筑面积在200~300平方米的房子,价格不外乎二三十万美元,是家庭平均税后年收入的3~5倍,更何况还能有30年期的固定利率贷款呢。
**人买房可免缴个人所得税。
**税法规定,个人收入如果因为买房子将每月开支付了银行利息,就可以免税,而租房是不免税的。
买房还是稳定的投资手段。
买房虽说获利较慢,但基本上是只赚不赔。
在**,买房养老是一条深入人心的投资法则。
因为大家明白,只有房地产才能保值增值,购买房地产就等于确保自己在老年可享有足够的养老资金。
“不满意就退货”在**,买房子能轻而易举地从银行贷到款。
而且,你还没去找房地产商,他们早已盯上你了。
精美的商品房广告如雪片般投入你的信箱,让你应接不暇。
而这些广告,你无需担心它的真实与否。
因为卖房人一般不能、也不敢说假话,尤其是在对房屋的宣传上,绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。
打开**的房屋广告,就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片。
为避免因宣传不实而引起纠纷,一般只有现成的房子才能在广告上登照片,而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。
在**,单栋房子论“套”卖,而不是按“平方英尺”出售,所以一般人不会为一两个平方英尺较劲。
而公寓式房屋广告标出的也都是使用面积,而不是国内大部分地区使用的建筑面积,更没有什么“公摊面积”之说,所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。
当然,对公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积,业主是要交物业管理费的。
如果你对已买到手的房子不满意,或发现有更便宜、结构更合理、地理位置更让你满意的房子,你还可随时退房,无需解释。
**房价真的比**便宜吗?
如果不考虑汇率问题,**的房子比**的好。
但是,**房子每年都要交3%的房产税,就是**府每年给房屋估值,然后按照这个估值向业主收3%房产税,这种情况下,房子虽然便宜,却是无底洞。
因此,出现了一元钱卖别墅都没有人买的情况,因为别墅的房产税年年都要业主交,这个是大头。
就像汽车一样,维护费远远大于汽车本身的价值。
**目前还没有这样的问题,虽然楼价高,但是一次性买断,不用年年缴税
请问外国像欧**家什么的买房子还有公摊面积这一说吗?
展开全部 有。
没房子之前愁房子,有了房子愁装修,搬进新房又为物业担忧……房子成了**老百姓心中一块永远放不下的大石头。
上涨的房价、各种房产纠纷,更是让人一言难尽。
从本期起,本报推出“国外房地产”栏目,全方位地报道国外房地产的现状,希望读者能从他们的做法中得到一些借鉴。
在国内时,常听到有人开玩笑说,“要打架就买房,要离婚就装修”。
这虽然是玩笑话,但多少反映了人们买房时的感受。
不管是面积上缺斤短两,还是施工时偷工减料,总之,各种房地产纠纷总是频频见诸报端。
到了**,我把那句玩笑话给**朋友一讲,他们吓了一跳。
因为在**买房子,很少发生纠纷。
房屋广告,只准现成的房子登照片 **房地产市场纠纷少的第一个原因是,卖房子的人一般不能,也不敢说假话,尤其是在对房子的宣传上,绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。
打开**的房屋广告,就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片,这些都是二手房。
在**,为了避免因宣传不实而引起纠纷,一般只有现成的房子才能在广告上登照片,而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。
在二手房的广告上,一般都会写明房价、地理位置、房子的结构等等。
房价的高低主要取决于房子的结构和所处的地段。
房屋的结构一般指有几间卧室、几个客厅、有没有花园、车库,厨房的设施是否齐全,有没有步入式衣橱,是否拥有良好的景观等等。
而房屋的地段主要是看周围的购物和娱乐设施是否齐全、交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。
如果顾客相中了房子,就会去找经纪人看房子,经纪人会提供一份更详细的说明材料,其中就包括房子的各种面积。
比如总的地皮面积(包括房子本身的占地和周围环绕的绿地)和房屋本身的占地面积,室内各个卧室、厨房、客厅的面积(均以平方英尺表示)。
但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。
在**,单栋房子论“套”卖,而不是按“平方英尺”出售,所以一般人不会为一两个平方英尺较劲的。
而公寓式房子,房屋广告标出的也都是使用面积,而不是国内大部分地区使用的建筑面积,更没有什么“公摊面积”之说,所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。
当然,对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积,房主是要交物业管理费的。
开发商必须按住户要求盖房子 买新房子情况稍有不同。
一般情况下,房地产开发商在买了地皮之后,不是自己想盖什么样就盖成什么样,而是要根据买主的要求盖房子。
所以,**人的房子都是个性化的。
买卖双方先商定一个建房图纸,卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积,就连电话插座、电灯开关的位置都要标得一清二楚,建筑商必须按图施工。
交房子时,如果买主发现任何与图纸有出入的地方,建筑商必须免费修改。
如果是大问题修改不了,就要赔款、退款,甚至全部重建。
房地产经纪人石丽荣女士举例说,去年她有个客户在设计好图纸后,又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺,不料开发商给忘了。
最后交房时,房主发现了问题。
开发商想赔款,但房主要求退房退款,于是开发商只好乖乖地退了钱,否则就得上法庭。
在**,房地产开发商不敢造假,否则会被公之于众,不仅要受重罚,还会信誉扫地,从此不会再有人买他们的房子。
华盛顿大都会地产公司的房地产律师尹杰先生说,三年前,有一个开发商造房子时,没有使用他们承诺的高档木料,而是用了低档木料,结果好几家住户都发现房子的楼梯、地板等出现了细小裂缝。
于是,几户人家联合把这家公司告上法庭,结果当然是这家房地产商倾家荡产,“关门大吉”。
开发商不仅负责盖房,还负责装修 **房地产市场纠纷少的另一个原因是,开发商不仅负责盖房子,还负责装修。
**人从未听说过什么“毛坯房”,因为所有房子必须装修好了才能交付使用,不能有一点裸露。
不久前,记者的一个朋友买房子想装抽油烟机,但是一直没选好牌子。
于是,她想让开发商先把烟道的洞打好,然后等她选好牌子后自己装。
但开发商死活不同意,说他们交付的房子不能有任何没装修到位的地方。
没办法,朋友只好买了抽油烟机,让开发商给装上了。
当然,开发商如何装修也要听买主的。
在房子盖好前,开发商会为买主提供一个基本型装修方案,装修费用就算在房款里,不必额外付钱。
基本型装修使用的是普通的地板、地毯、灯具、油漆等等,装修出来虽不豪华,但完全可以使用,相当于国内中档装修水平。
但实际上,大部分人买房时都会选择更好一些的材料和装修式样。
比如,基本型的装修用的是地毯,有的人就会选择木地板,还有的人甚至选择大理石地板。
石丽荣女士说,她的顾客中,大部分买三四十万美元房子的人,都会再添2万—4万美元用于装修,希望装修的档次更高一些。
正是因为法律的健全和对信誉的爱护,使得**房地产商不敢作假。
因此,对于**老百姓来说,他们不但住房子是享受,买房子也是享受,这倒应了我们常说的一句话:顾客就是**。
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